Marco pediu ao seu primo Joaquim que cuidasse de Lauro e Tereza – pais de Marco e tios ...

Marco pediu ao seu primo Joaquim que cuidasse de Lauro e Tereza – pais de Marco e tios de Joaquim – na velhice, enquanto este residia no imóvel do primeiro. Em troca, prometeu-lhe que o imóvel lhe seria doado. Ocorre, porém, que Marco veio a falecer inesperadamente, sem completar a doação. Joaquim cuidou dos tios até que eles falecessem e seguiu residindo no local sem qualquer contestação, inclusive pagando o IPTU do referido imóvel, por mais de 20 anos ininterruptos. Ocorre, porém, que Rafael – filho único de Marco, que tinha 24 anos de idade quando o pai morreu – deu o imóvel em garantia hipotecária para Rogério, com quem tinha negócios. Joaquim, desconhecendo essa situação, ingressa com ação de usucapião. Assinale a alternativa correta com base na situação narrada.