Questões de Concursos: Avaliador Agrônomo

Carlos foi indicado para avaliar determinado imóvel. Após ter realizado a vistoria e ter percorrido a região de localização do imóvel, Carlos adotou algumas estratégias para realizar a pesquisa de mercado.

Com relação a essa situação hipotética, julgue os itens a seguir.

Se a aptidão das terras do imóvel avaliado for semelhante à dos municípios vizinhos, então Carlos deverá priorizar levantamentos de imóveis do próprio município, porque eles possuem o mesmo módulo fiscal.

A classificação do solo do imóvel sob avaliação é uma das atividades mais importantes do avaliador, porque, quase sempre, a qualidade do solo é o recurso natural que mais influi no valor do imóvel. Com relação a essa classificação, julgue os itens subseqüentes.

As classificações e os mapas pedológicos da região devem ser considerados pelo avaliador, por expressarem, além de aspectos genéticos da formação dos solos, características que apresentam relação com a aptidão agrícola.

Na vistoria, o engenheiro de avaliações deverá observar as produções vegetais, descrever seu estado vegetativo e sanitário, seu estágio atual de desenvolvimento, produtividades esperadas e riscos de comercialização, adequação às condições da região e riscos climáticos. Esses elementos serão necessários nos casos de avaliação de culturas pela capitalização da renda, método também conhecido como valor econômico.

Em cada um dos itens a seguir, é apresentada uma situação hipotética relacionada ao assunto abordado no texto acima, seguida de uma assertiva a ser julgada.

Na avaliação de uma pastagem, o avaliador adota como método o custo de formação depreciado em função do seu estado de conservação, utilizando os coeficientes propostos no Manual de Obtenção de Terras do INCRA (ótimo = 1, bom = 0,8, regular = 0,60, precário = 0,40 e mau = 0,20). Na vistoria, o avaliador constata que 100 ha estão em estado vegetativo regular, estimando que pragas e cupins ocupam 10% da área. Outros 100 ha estão em estado precário, com perda de 30% da área em razão da ocorrência de cupins e outras pragas. O custo de formação na região do imóvel é de R$ 400,00 por hectare. Nessa situação, a avaliação para os 200 hectares de pastagem deve ser inferior a R$ 35.000,00.

O mercado de terras rurais caracteriza-se por apresentar no próprio imóvel a ser negociado uma oferta fixa, imóvel e concentrada, diferenciando-se dos mercados de bens em geral produzidos pelo homem. O mercado de terras é considerado imperfeito porque a propriedade é concentrada, os agentes individuais afetam a oferta e o preço, a procura pela terra é insuficiente para sustentar a demanda e a terra não é um bem homogêneo. Assim, há uma assimetria quanto às informações de mercado, dificultando a avaliação de imóveis rurais.

Acerca do assunto abordado no texto acima, julgue os itens a seguir.

No que se refere à formação de preços, as características de um imóvel rural são diferentes das características de commodities (grãos, minérios etc.).

O mercado de terras rurais caracteriza-se por apresentar no próprio imóvel a ser negociado uma oferta fixa, imóvel e concentrada, diferenciando-se dos mercados de bens em geral produzidos pelo homem. O mercado de terras é considerado imperfeito porque a propriedade é concentrada, os agentes individuais afetam a oferta e o preço, a procura pela terra é insuficiente para sustentar a demanda e a terra não é um bem homogêneo. Assim, há uma assimetria quanto às informações de mercado, dificultando a avaliação de imóveis rurais.

Acerca do assunto abordado no texto acima, julgue os itens a seguir.

A disponibilidade de informações públicas sobre preços de terra, assim como as informações dos cartórios de registro de imóveis sobre os valores de terra nua para fins de tributação, por serem dados oficiais, dão segurança à avaliação de terras.

Os dados levantados em uma pesquisa de mercado precisam ser tratados pois, ao contrário, não serão prontamente comparáveis. A respeito dos tratamentos de dados obtidos por meio de pesquisa de mercado, julgue os itens subseqüentes.

O fator de fonte deve ser aplicado aos negócios em oferta, devendo ser tanto maiores quanto maior for a liquidez dos imóveis.

A classificação do solo do imóvel sob avaliação é uma das atividades mais importantes do avaliador, porque, quase sempre, a qualidade do solo é o recurso natural que mais influi no valor do imóvel. Com relação a essa classificação, julgue os itens subseqüentes.

Para fins de avaliação, as terras do imóvel devem ser enquadradas pelo avaliador segundo o sistema de classificação da capacidade de uso, pois, ao expressar suas aptidões agrícolas, possibilitam a comparação de preços de terras semelhantes (mesmas classes de uso).

A classificação do solo do imóvel sob avaliação é uma das atividades mais importantes do avaliador, porque, quase sempre, a qualidade do solo é o recurso natural que mais influi no valor do imóvel. Com relação a essa classificação, julgue os itens subseqüentes.

Para traduzir os padrões utilizados pelo mercado na classificação das terras (terras de primeira, de lavoura branca, campo sujo etc.), o avaliador deverá, por meio de entrevistas com corretores e fazendeiros, descobrir as relações existentes entre estas e a classificação técnica de capacidades de uso e aptidões das terras.

No procedimento de vistoria, o avaliador percorre o imóvel, descreve os diferentes usos nele existentes e todas as benfeitorias reprodutivas e não-reprodutivas. Como resultado, obtém-se um quadro de áreas com suas respectivas ocupações, bem como a descrição das benfeitorias existentes. Com relação a vistorias e fatores relacionados a esse procedimento, julgue os itens a seguir.

Para que se possa avaliar uma área ocupada com benfeitorias reprodutivas, é necessário que se definam o estado vegetativo, o estágio de desenvolvimento e as demais características intrínsecas aos aspectos produtivos dessas benfeitorias.

Em cada um dos itens a seguir, é apresentada uma situação hipotética acerca de vistoria, construções e instalações, seguida de uma assertiva a ser julgada.

Um avaliador constatou uma benfeitoria que, a seu ver, aparentava 10 anos de existência. O proprietário do imóvel, que acompanhou a vistoria, apresentou as notas de materiais e serviços mostrando que as mesmas foram feitas há três anos. Nessa situação, o procedimento mais correto a ser adotado para a depreciação é a idade aparente da benfeitoria.