Em março de 2024, Tereza e Maurício firmaram contrato preliminar de compra e venda de u...

Q1009705 | Direito Civil, Contratos em Geral, Ingresso por Remoção, TJES, FGV, 2025

Em março de 2024, Tereza e Maurício firmaram contrato preliminar de compra e venda de um imóvel urbano avaliado em R$ 650.000,00. O contrato foi redigido por instrumento particular contendo a descrição do bem, o valor ajustado, as condições de pagamento e o prazo para outorga da escritura.
No ato da assinatura, Tereza entregou a Maurício a quantia de R$ 65.000,00, devidamente reconhecida em cláusula contratual como “arras penitenciais, nos termos do Art. 420 do Código Civil”, estabelecendo-se expressamente que ambas as partes poderiam exercer o direito de arrependimento até a data prevista para a lavratura da escritura, desde que arcassem com as consequências legais.
Próximo ao vencimento do prazo, Maurício notificou Tereza de sua intenção de não mais vender o imóvel e comprometeu-se a devolver o valor das arras em dobro. Inconformada, Tereza ajuizou ação pleiteando a execução específica da obrigação de vender o imóvel, sustentando que o contrato era completo, vinculativo e irrevogável.
Considerando o caso concreto e a legislação civil, é correto afirmar que:

a) a execução específica do contrato é cabível, pois a promessa de compra e venda continha todos os requisitos legais do contrato definitivo, e as arras não afastam a vinculação obrigacional entre as partes;
b) a cláusula de arras penitenciais é válida e autoriza a desistência do contrato por qualquer das partes, desde que observado o dever de indenizar na forma legal, sendo incabível a execução específica;
c) as arras, ainda que qualificadas como penitenciais, não podem servir como fundamento para arrependimento unilateral em contrato bilateral com obrigação recíproca e sinal dado;
d) a existência de arras impede a resilição unilateral do contrato, sendo admissível apenas como reforço da obrigação assumida, o que permite à parte prejudicada exigir o cumprimento forçado;
e) a cláusula de arrependimento somente teria eficácia se prevista em contrato unilateral, não se aplicando validamente às promessas bilaterais de compra e venda de imóvel.